Türkiye’de belediyelerin en önemli gelir kalemlerinin arasında emlak vergileri yer alıyor ve emlak vergileri her dört yılda bir toplanan ‘belediye takdir komisyonları’ tarafından belirlenen metrekare rayiç bedelleri üzerinden güncelleniyor. Ancak sektörde kartlar yeniden karılmaya başlandı. Çünkü gayrimenkul piyasasında dengeleri sarsacak yeni bir dönem kapıda. Konut sektöründe gelecek yıl itibarıyla rayiç bedellerde kapsamlı bir güncelleme yapılacak. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile belediyelerin yürüttüğü ortak çalışma sonucunda, rayiç bedellerin piyasa değerlerine yaklaştırılması hedefleniyor. 2026–2029 yılları arasında geçerli olacak yeni rayiç bedellerin bazı bölgelerde 10 ila 15 kat artırılması, hem konut fiyatlarını hem de vergi yüklerini ciddi şekilde yükseltecek.
Tapu Harcı ve Vergilerdeki Yük Talebi Düşürecek
Yeni rayiç bedellerin tapu harcı ve emlak vergisine etkisi konusunda ise Emlak Uzmanı Özden Çimen şöyle diyor: “Emlak vergisi ve tapu harçları gayrimenkul alımlarında toplam maliyete ciddi derecede etki etmektedir. Aynı nedenle piyasada rayiç bedelleri ve satış bedelleri arasında bir makasın açılmasına neden olmaktadır. Biz yıl sonuna kadar satış işlemlerinde artış bekliyorduk ancak bu düzenlemelerin gelecek yıl işlem adedine olumsuz yansıyacağını düşünüyoruz. Nasıl ki inşaat maliyetlerindeki artış arzı olumsuz etkilediyse, bu gelişmeler de konut talebini olumsuz etkileyecek. Alıcılar en iyi ihtimalle standartlarını düşürmek zorunda kalacaktır.”
Yatırımcılar için her maliyetin önemli olduğunu vurgulayan Gayrimenkul Uzmanı Özden Çimen, “Bir gayrimenkul alıcısı için satın aldığı mülkün satış fiyatının yanı sıra vergiler ve harçlar gibi diğer unsurlar da toplam maliyete dahil olmaktadır. Yeni emlak rayiç değerlerinin 10-15 kata kadar arttırılmış olması toplam maliyeti önemli ölçüde artıracaktır. Reel anlamda halen kazançlı düzeye tam gelememiş, ancak faiz indirimleriyle dengelenme emareleri gösteren gayrimenkul piyasası için bu maliyet artışları hem konut fiyatlarını istemsizce artıracak hem de kira fiyatlarını yukarı çekecektir. Bu durum, piyasadaki toparlanmayı geciktirebilir” dedi.
Satışlarda Makas Açılıyor
Çimen, resmi rayiç bedel ile fiili satış fiyatı arasındaki makasın daha da açılacağının altını çiziyor: “Ülkemizde fiili olarak resmi rayiç bedelleri ile satış bedelleri arasında bir makastan söz edilir. Bunun asli nedeni, hâlihazırda %4 düzeyinde uygulanan tapu harcı ve her yıl ödenen emlak vergisidir. Alıcı ve satıcı arasında anlaşılan satış bedelinin resmi işlemlerde beyan edilmesi durumunda ortaya çıkan ağır vergi yükü gayrimenkul piyasasının dengesini sarsmaktadır. Bu nedenle öteden beri sektör temsilcileri bu vergi oranlarının düşürülmesi yönünde çağrılar yapmaktadır.”
Kayıt Dışı Riski
Sektör temsilcilerinden Gayrimenkul Uzmanı Özden Çimen, artan maliyetlerin hem alım-satım dengesini bozacağını em de sektörde kayıt dışı işlemleri teşvik edebileceğini belirterek, özellikle lüks semtlerde artan maliyetlerin kayıt dışı işlemleri teşvik edebileceği uyarısında bulundu. Çimen çözümün tapu harcı indiriminde olduğunu belirtiyor. Üst segmentteki mülklerin fiyatı arttıkça, bu fiyatlara binen vergi ve harç yükünün de ciddi boyutlara ulaştığını söyleyen Çimen, “Eğer gerçekten daha fazla vergi toplanmak isteniyorsa, tapu harç oranlarında indirim yapılması gerekir. Bu sayede hem kayıt dışılık azalır hem de rayiç bedelle satış bedeli arasındaki makas kapanır” diye konuştu. Çimen, bu artışın yatırımcı psikolojisi üzerinde de olumsuz etkileri olacağını belirterek şunları söyledi: “Son rayiç değer artışı kararlarında önceki dönem 4-5 kata kadar artışlar yapılmıştı. Ancak bu kez 10-15 katlık artışlar, alıcı motivasyonunu ciddi şekilde azaltacaktır. Mevduat hesaplarından çıkacak sermayenin gayrimenkule kayacağı konuşulurken bu düzenleme, o beklentiyi boşa çıkarabilir. Bunun yerine yatırımcılar, Dubai gibi vergi avantajı olan yurtdışı destinasyonlara yönelecektir.”
İtiraz Süreci ve Hukuki Yük
Askıya çıkarılan yeni rayiç bedellere itiraz süresinin çok kısa olduğuna değinen Çimen, mülk sahiplerini dikkatli olmaya çağırıyor. Çimen, “Hızlı bir hukuki hareketlilik, 2017’de olduğu gibi yasa yoluyla bu artışlara sınırlama getirilmesini beraberinde getirebilir. Ancak vergi mahkemelerinin iş yükü düşünüldüğünde, bu sürecin zaman alacağı da bir gerçek” ifadelerini kullandı.
Sektör Ne Bekliyor?
Gayrimenkul sektörü, rayiç bedellerin artmasına değil, bu artışlarla birlikte vergi yükünün azaltılmasına odaklanılması gerektiğini düşünüyor. Çimen, sektörel beklentiyi şu sözlerle özetliyor: “Emlak rayiç bedellerinin arttırılması nominal düzeydeki artışların bir yansımasından ibaret. Ancak bir değerin reel bazda bu denli yükselmesi için o yatırım ekosistemindeki genel gelir seviyesinin de benzer oranda yükselmiş olması gerekir. Eğer iç piyasada denge isteniyorsa, özellikle tapu harçlarında yapılacak indirim çok daha etkili bir çözüm olacaktır.”
RAYİÇ BEDEL ARTARSA NE DEĞİŞECEK?
- Mülklerin resmî değeri yükselecek: Ev sahipleri tapuda görünen değerlerinin gerçek piyasa değerine yaklaşmasıyla mülklerinin değerini resmî belgelerle kanıtlayabilecek.
- Konut alım-satım süreçleri şeffaflaşacak: Alıcı-satıcı arasında yaşanan değer tartışmaları azalacak, kayıt dışı beyanlar sona erecek.
- Kredi limitleri artacak: Bankalar kredi verirken teminat olarak rayiç bedeli dikkate alıyor. Artan rayiç bedeller, daha yüksek kredi kullanma imkânı sağlayacak.
- Belediye gelirleri artacak: Artan emlak vergileriyle yerel yönetimlerin altyapı ve hizmet yatırımları için ek bütçe oluşacak.
- Vergi yükü artacak: Emlak vergisi ve tapu harcı gibi kalemlerdeki artış, konut satışlarını olumsuz etkileyebilir.
